Wohnungspolitik: Der Wohnungsmarkt der Stubenhocker
Der Wohnraum pro Kopf hat sich vervielfacht. Und doch fehlt es an Wohnungen – und schuld daran ist nicht nur die Politik.
Der Wohnraum pro Kopf hat sich vervielfacht. Und doch fehlt es an Wohnungen – und schuld daran ist nicht nur die Politik.
8. Januar 2026, 17:22 Uhr
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In Deutschland klafft eine Schere zwischen jenen, die eine Wohnung haben, und jenen, die eine finden müssen. © Maryna Terletska/Getty Images
Die Schere zwischen Bestands- und Neuvermietungen ist groß, fast jeder siebte Haushalt ist mit den Wohnkosten finanziell überlastet. Doch bei der Wohnungspolitik kommt Deutschland kaum voran. Der Grund: Es gibt Blockaden, die mit Bauen allein nicht überwunden werden können, schreibt der Ökonom Georg Cremer. Er ist ehemaliger Generalsekretär des Deutschen Caritasverbands und lehrt als außerplanmäßiger Professor für Volkswirtschaftslehre an der Universität Freiburg.
Man kann in Deutschland zugleich zu viel und zu wenig Platz haben. Wer eine Wohnung hat, sitzt oft fest. Wer draußen ist, findet häufig nichts Bezahlbares. Die Wohnungsfrage trennt die, die bleiben, von denen, die umziehen müssten oder keine Wohnung haben – und genau daran klemmt es. Es gibt eine Spaltung zwischen jenen, die eine Wohnung haben, und jenen, die eine suchen. Das zeigt sich auch bei den Mieten.
Vor Kurzem verabschiedete das Bundeskabinett den 7. Armuts- und Reichtumsbericht. In den Medien ging er sang- und klanglos unter. Das ist bedauerlich, denn der Bericht ist eine Fundgrube für alle, die offen dafür sind, ihre Einschätzung zur sozialen Lage anhand von Daten zu überprüfen. Wenn man das tut, erweisen sich die Dinge meistens ein wenig komplizierter, als man bislang dachte.
Viele Haushalte sind überlastet
So auch auf dem Feld der Wohnungspolitik. Betrachtet man die durchschnittliche Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum, so kann man meinen, dass die Situation doch ganz erfreulich ist. Die Wohnfläche pro Kopf hat seit der Wiedervereinigung deutlich zugenommen. Das gilt gleichermaßen in Ost- wie in Westdeutschland, bei Mietern und Eigentümern, bei Menschen mit und ohne Migrationshintergrund. Wie zu erwarten, zeigen die Daten, dass die Bezieher höherer Einkommen auf größerem Fuße leben, aber auch bei Menschen mit geringen Einkommen zeigt sich ein Anstieg. Verglichen mit den 1960er-Jahren hat sich die durchschnittliche Wohnfläche mehr als verdoppelt.
Auch der Zustand der Wohnungen hat sich verbessert. Der Anteil jener, die angeben, in einer Wohnung zu leben, die ganz renovierungsbedürftig oder gar abbruchreif ist, ist zwischen 1995 und 2019 von sechs auf zwei Prozent gesunken. 1995 haben noch 18 Prozent der Menschen in Ostdeutschland den Zustand ihrer Wohnung als grob mangelhaft eingeschätzt. Heute sind die Ost-West-Unterschiede nahezu eingeebnet. Überdurchschnittlich betroffen von schlechter Wohnqualität sind Alleinerziehende (5,3 Prozent) und Arbeitslose (7,6 Prozent). Das sind zugleich die Gruppen mit dem höchsten Armutsrisiko.
Aber was muss man für die Wohnung zahlen? Bei einer Durchschnittsbetrachtung zeigen sich auch hier keine wirklich dramatischen Entwicklungen.
Die mittlere Wohnkostenbelastung der Haushalte ist seit Beginn der 2000er-Jahre mit gewissen Schwankungen stabil; je nach Datenquelle liegt sie zwischen einem Fünftel bis zu einem Viertel des verfügbaren Einkommens. Hier allerdings verdeckt der Mittelwert die massiven Probleme eines Teils der Haushalte. Je nach Jahr müssen zwischen 11 und 16 Prozent der Haushalte mehr als 40 Prozent für die Wohnkosten ausgeben. Sie sind eindeutig überlastet. Weit überproportional sind davon Haushalte mit niedrigem Einkommen betroffen.
Was die Daten zu Wohnraumversorgung und Wohnkostenbelastung nicht offenbaren, ist die starke Spaltung zwischen jenen, die eine Wohnung haben, und jenen, die eine finden müssen. Es gibt einen krassen Unterschied zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Besonders ausgeprägt ist er in großstädtischen Ballungszentren, wie eine Erhebung des ifo Instituts München zeigt. Beispiel Frankfurt-Schwanheim: Die Bestandsmiete liegt bei 8,87 Euro pro Quadratmeter, die Neuvertragsmiete dagegen bei 14,11 Euro pro Quadratmeter.
Das hat massive Nachteile für das Funktionieren des Wohnungsmarktes. Aus individueller Betrachtung macht es Sinn, eine Wohnung zu horten. Wer beruflich woanders hinzieht, dann aber wieder nach Frankfurt zurückwill, wird seine günstige Wohnung halten wollen. Das Risiko, dauerhaft für eine gleichwertige Wohnung fast das Doppelte zu zahlen, ist zu hoch. Es gibt in Großstädten einen grauen Markt für Untervermietungen; ob die offiziellen Bestandsmieter ihren Status gegenüber den Untermietern ausnutzen oder nicht, hängt vom Grad ihrer Anständigkeit ab.