La vivienda volverá a ser una emergencia nacional este año. Las previsiones del mercado residencial para 2026 empujan al desaliento al prever nuevas subidas de precios que, aunque más moderadas, van a seguir estrangulando el acceso a una casa y agravando la gran crisis. Loco y desbocado son dos adjetivos convenientes para un mercado que se ha colocado en 2025 en precios máximos.

Los portales Fotocasa e Idealista calculan que el incremento ha superado el 15% anual. “Nunca se había detectado un aumento tan fuerte en tan poco tiempo”, dice María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, que calcula el precio medio de una casa en España en 226.000 euros (dato de noviembre). El mercado encadena tres años de subidas a un ritmo que recuerda al pasado. CaixaBank Research admite que se empiezan a detectar señales de sobrevaloración, pero el contexto actual difiere del anterior al estallido de la burbuja: “No hay un exceso de oferta, sino un grave déficit de vivienda y eso es lo que explica principalmente la presión sobre los precios; y la situación financiera de las familias, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es sólida”.

Lo cierto es que aumenta sin cesar el esfuerzo que los ciudadanos hacen para comprar. Muchos de ellos están al límite. “En el mercado sigue habiendo mucha demanda, pero no queda tanta demanda solvente en criterios bancarios”, afirma José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y especialista en el sector inmobiliario.

Un poco de contexto de lo que ha ocurrido sirve para entender lo que, previsiblemente, va a llegar. El año 2025 ha sido histórico en compraventas, el mejor desde 2007, ya que se firmarán más de 700.000 operaciones, lo que supondrá alrededor de un 10% más que el ejercicio anterior. La compra tiene ahora más incentivos que el alquiler y eso se ha notado en gran parte del año. Ahora bien, en los últimos meses de 2025 se han ralentizado las compraventas por los altos precios, la escasez de oferta y el fin de la era de las hipotecas muy baratas. “Parece complicado que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas”, pronostica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. García Montalvo afina: “2026 tendrá una reducción de las transacciones”.

Cómo afectará esto a los precios es la pregunta del millón. La subida depende de la fuente consultada, del tipo de casa analizada y de la ciudad. Pero, en general, pierde fuerza. El economista García Montalvo estima que el crecimiento será “mucho más moderado, del 4% al 7%”. Aunque, lógicamente, condiciona estas previsiones al devenir macroeconómico: “Si hubiera una corrección fuerte en los mercados, lo que cada vez tiene una probabilidad mayor, entonces estas perspectivas serían demasiado optimistas”.