La vivienda cierra otro año de desequilibrios y se asoma a la burbuja: de precios récord al mayor volumen de compras desde el año 2007
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La vivienda cierra otro año de desequilibrios y se asoma a la burbuja: de precios récord al mayor volumen de compras desde el año 2007
SOURCE:20 Minutos ES|BY:Isabel Fuentes
Los pisos se han encarecido en 2025 como no lo hacían en dos décadas y se esperan más subidas para 2026, aunque por debajo del alza del 12% de este año.
Los precios disparados de las viviendas tanto a la venta como en alquiler y las dificultades para encontrar un piso asequible se han convertido en una realidad a la orden del día en las grandes ciudades y en las zonas con más demanda, donde esta estampa contrasta con el tirón de casas vendidas. Los precios se mueven en cotas récord y escalan a un ritmo sin precedentes en dos décadas a la vez que las compraventas registran cifras no vistas desde 2007, cuando todavía se notaban los últimos coletazos del boom del ladrillo. El mercado inmobiliario cierra otro año de desequilibrios en el que el acceso a una vivienda no ha hecho más que recrudecerse para una parte creciente de la población, que lo percibe como el principal problema del país, y se asoma a un abismo en el que empiezan a resonar los ecos de una nueva burbuja, aunque distinta a la de 2008.
Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, el valor del metro cuadrado alcanzó de media en España los 2.153 euros en el tercer trimestre de 2025, una marca con la que superó por primera vez el pico de 2.101 euros por metro cuadrado de principios de 2008 y con la que anotó un nuevo récord en la serie histórica —sin tener en cuenta la inflación—. Solo en el último año el precio medio de la vivienda se ha disparado un 12,1%, lo que supone la mayor subida interanual registrada desde 2005. Este incremento añade más leña al fuego, ya que se suma a los de años anteriores. Desde 2022, el metro cuadrado se ha encarecido cerca de un 24%.
En las grandes ciudades los precios superan con creces la media nacional. Destacan Madrid y Barcelona, que alcanzan los 5.034 y 4.374 euros de media por metro cuadrado. Esto se traduce respectivamente en unos 402.700 y 349.900 euros por un piso promedio de 80 metros. En otras grandes capitales como Valencia o Sevilla los precios son todavía más moderados —2.725 y 2.351 euros por metro cuadrado—, aunque han crecido respectivamente un 24,2% y 17,2% solo en el último año, según los datos del ministerio.
El motivo detrás de estos precios disparados y de las fuertes subidas es el desajuste entre una oferta de vivienda escasa y una demanda muy activa. "2025 ha sido un año marcado por el desequilibrio creciente del mercado de la vivienda", constata el director de Coyuntura de Funcas, Raymond Torres, que apunta a un ahondamiento en la misma tendencia de los últimos años. "La población ha crecido en tres millones de habitantes desde 2019 y, en cambio, la construcción de vivienda ha satisfecho la mitad de la demanda que se ha producido cada año", explica. El sector del ladrillo en España todavía arrastra el desplome de la crisis. Pasó de finalizar más de medio millón de pisos al año entre 2004 y 2008 a menos de 50.000 entre 2013 y 2017. En los últimos años se ha recuperado levemente. Según datos oficiales, este año se concedieron hasta septiembre 100.327 visados de obra, un 5,6% más que en 2024, aunque se han terminado apenas 58.804 viviendas.
Frente a esta lenta ampliación del parque, la demanda de inmuebles mantiene un fuerte dinamismo, tal y como evidencian las 601.543 compraventas registradas entre enero y octubre, según el INE. Es la primera vez desde 2007 que se supera el umbral de las 600.000 operaciones. Son un 12,3% más que en el mismo periodo de 2024. "Absolutamente todo lo que se pone en el mercado, tanto en compraventa como en alquiler, se coloca", reconoce el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, que advierte, al mismo tiempo, de que la situación actual es insostenible a largo plazo. "De qué sirve que haya tantísima demanda si no hay oferta. Estos desequilibrios al final drenan la renta disponible del ciudadano y eso lo que hace es empobrecer a la población", puntualiza.
Ajeno a las subidas de precios, el mercado inmobiliario ha mantenido a lo largo de 2025 un ritmo constante de unas 60.000 compraventas mensuales, mejorando así los datos de un ya positivo 2024. Tras empezar el año con incrementos interanuales por encima del 10%, el dinamismo se ha desacelerado en los últimos meses, registrando incluso leves caídas en agosto y octubre. El mercado comienza así a estabilizarse —apoyado sobre la compraventa de pisos de segunda mano, que representa cerca del 80% de las operaciones y está en niveles récord—, pero lo está haciendo sobre unos niveles de compraventas no vistos desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria —en julio, septiembre y octubre se vendieron incluso más viviendas que en los mismos meses de 2007—.
Una burbuja de expectativas
Ante este escenario de precios disparados y gran volumen de compras, empieza a surgir la duda de si España corre el riesgo de enfrentar una nueva burbuja como la que acabó por estallar en 2008. "Yo creo que ya estamos en burbuja, pero no como la de 2008, porque no se trata de una burbuja de crédito", valora el director de Coyuntura de Funcas, que remarca que la subida actual de los precios y el desequilibrio del mercado no se debe al exceso de dinero prestado por parte de los bancos, como ocurrió hace dos décadas.
A falta de conocerse los datos de noviembre y diciembre, entre enero y octubre de 2025 se concedieron 419.913 hipotecas para la compra de viviendas, según el INE. Se trata del mayor volumen acumulado de préstamos desde 2010, aunque muy lejos de los más de un millón de créditos firmados en 2007, con un nivel equivalente de compraventas. Al igual que las transacciones, también la firma de hipotecas ha crecido con fuerza. Se han suscrito un 18,4% más de créditos que en los diez primeros meses del año pasado, y a un coste inferior. El tipo de interés medio se situó en octubre en el 2,81% en octubre, su nivel más bajo desde principios de 2023, y el euríbor ronda el 2,3%, después de experimentar un ligero repunte tras el fin de las bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo.
"Esta burbuja es una burbuja de expectativas: los inversores anticipan precios más altos y eso es lo que motiva la compra", explica Torres. "El precio ya no está al alcance de la mayoría de la clase media y eso es una señal de esa burbuja de expectativas", añade, confiando en que las subidas se ralenticen de cara al año que viene por la relajación de la demanda y la leve recuperación de la oferta. "El precio de la vivienda crecerá en 2026 pero a un ritmo probablemente inferior", augura. "El año que viene los precios seguirán subiendo, tanto en compraventa como en alquiler, aunque posiblemente de forma más ralentizada", coincide Alfaro, que advierte de que las dificultades para acceder a una vivienda a un precio asequible se están contagiando de las grandes ciudades a zonas más periféricas.
Según datos del Colegio de Registradores, actualmente la cuota media mensual de una hipoteca ronda los 786,2 euros, lo que supone ya más de un tercio del salario medio. Y el precio de una vivienda equivale de media a 7,7 años de sueldo íntegro, según el Banco de España. La situación no es más halagüeña para quienes viven de alquiler. Según Idealista, en Madrid el precio medio de los pisos anunciados ha subido un 11,4% en el último año hasta una media de 22,8 euros por metro cuadrado, lo que significa pagar 1.824 euros mensuales por un piso de 80 metros cuadrados. En Barcelona, donde se aplica el control de precios previsto en la ley de vivienda para las zonas tensionadas, el alza con respecto a finales del año pasado es de apenas un 3,4%, aunque alquilar una vivienda de esas mismas características asciende hasta los 1.920 euros. También Valencia supera los 1.200 euros, mientras que Sevilla ronda los 1.000.
Para atajar esta situación, existe consenso en que la solución pasa por aumentar la oferta de vivienda, ya sea construyendo más o movilizando casas vacías y recuperando pisos destinados a alquiler turístico y de temporada. Las distintas administraciones y partidos políticos han puesto sobre la mesa sus propuestas. Incluso la Comisión Europea ha presentado recientemente el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible. Entre otras acciones, el Ministerio de Vivienda ha puesto en marcha en el último año un nuevo registro de pisos turísticos, ha diseñado un nuevo Plan Estatal de Vivienda y ha dado el pistoletazo de salida a la nueva empresa estatal Casa 47, al mismo tiempo que ha insistido en pedir a las comunidades autónomas que declaren zonas tensionadas, como han hecho en 2025 País Vasco, Navarra y Galicia, la primera región del PP en dar el paso, pese a que los de Alberto Núñez Feijóo sigue rechazando esta medida. 2026 dirá cuáles son los frutos.