Alternatif yatırım fonlarının iki popüler türü olan Girişim Sermayesi Yatırım Fonları (GSYF) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) pazarında Re-Pie 2 milyar dolarlık portföy büyüklüğüyle açık ara öne çıkıyor. Pazarda Arz Portföy ve Inveo Portföy ise bu alanda oldukça iştahlı.

Sohbet sırasında bir anda ayağa kalkıyor, arka masadaki tabakta duran çikolatalı kurabiyelere dadanan kargaları kovalıyor. Şaşkınlığımızın sebebini anlamış olacak, “O kadar zararlı ki” deyince amacının kurabiyeleri değil, kuşları olası bir zehirlenmeden korumak olduğunu anlıyoruz. İki ‘çok iyi’ eğitimli arkadaşıyla beraber Türkiye’nin ilk alternatif fon yönetim şirketi Re-Pie’ı 2017’de kuran Emre Çamlıbel’in bugün 2 milyar dolarlık bir portföy yönettiğini öğrenince bu davranışı bize fazla naif geliyor.

Tüm eğitimini ve kariyerini inşaat mühendisi olarak geçiren Emre Çamlıbel, düz bir mühendis olarak girdiği Soyak’ta 20 yılın sonunda CEO’luğa kadar yükseldi. Bu sırada GYODER, KONUTDER, İNDER gibi gayrimenkul sektöründeki sivil toplum kuruluşlarının çalışmalarına da katılan Çamlıbel, bu şapkasıyla Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) dünyada hızlı gelişim gösteren alternatif yatırım fonlarının Türkiye’de de kurulmasına ilişkin tebliğiyle ilgili çalışmalarına özel sektör adına görüş ve katkı sundu.

SPK’nın tebliğine özel sektörden katkıda bulunan sadece Çamlıbel değildi. Kendisi gibi finans ve sermaye piyasaları alanında uzman ve reel sektör deneyimi bulunan Mehmet Ali Ergin ve Caner Bingöl ile birlikte “Madem tebliği çıktı bunu ilk biz kuralım” dedi. 2015 yılında Re-Pie’ı resmi olarak kurmuş olsalar da ilk Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) 2017 yılında faaliyete başladı. Bugünse alternatif yatırım fonu pazarının en büyük oyuncusu.

Geleneksel yatırım araçları; hisse senedi, altın, tahvil, eurobond ve nakit gibi kategoriler dışındaki varlıklara yatırımı kapsayan alternatif yatırım fonlarının hızlı çıkışı ise son iki yılda oldu. SPK verilerine göre, nisan sonu itibarıyla Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının (GSYF) toplam büyüklüğü geçen yılın aynı ayına göre yüzde 204 artarak 153,91 milyar TL’ye ulaşırken, GYF’lerin toplam büyüklüğü aynı dönemde, yüzde 139 artışla 86,42 milyar TL oldu. Türkiye’de 2019 yılında GSYF büyüklüğü 1,7 milyar, GYF büyüklüğü de 6,1 milyar lira civarındaydı.

2023 sonunda GSYF’lerin sayısı 323’e ulaştı, bunların yarısı 2022’den sonra kuruldu. 2022’de ilk kez olarak teknopark şirketlerinin Ar-Ge gelirlerinin yüzde 2’sini yatırıma ayırmaları zorunluluğu getirildi. Bu da GSYF’lere olan ilgiyi artırdı. 2024’te bu oran yüzde 3’e ulaştı. 2023’te girişimlere yapılan yatırımların yüzde 46’sında bir GSYF bulunuyordu. 2020’de sadece beş yatırımdan birinde GSYF vardı. Dolayısıyla burada hızlı bir gelişimden bahsediyoruz. GYF tarafındaki ilgide ise emlak fiyatlarındaki artış ve krediye erişim maliyeti rol oynadı.

Özellikle yakın zamana kadar düşük faiz yüksek enflasyon nedeniyle negatif reel faiz oluşması tasarruf sahiplerini yeni finansal enstrümanlara yönlendirdi. Birikimlerini değerlendirmek ve enflasyon karşısında korumak isteyen önemli bir kesim gayrimenkule yönelse de konut sahibi olmak zorlaştı.

Emre Çamlıbel, bu noktada alternatif yatırım fonlarının iyi bir seçenek olarak öne çıktığını belirtiyor. Bireyler tek başına bir AVM, otel ya da gayrimenkul projesinden bağımsız bir bölüm alamasa da alternatif yatırım fonlarının popüler bir türü olan gayrimenkul yatırım fonları ile bu varlıklardan pay alarak, kira ve/veya değer artışı gibi getirilerine ortak olabiliyor.

GYF ve GSYF’ler kendi yaptıkları yatırımlarında kurumlar vergisinden muaf. GSYF’lere yatırım yapan kurumlara da yine sıfır kurumlar vergisi uygulanıyor, ancak GYF’lere yatırım yapan kurumlar, kurumlar vergisine tabi. Bireysel yatırımcılarda ise iki yıldan önce çıkmadığı sürece vergi yok. Bireyler fon paylarını iki yıldan az tutarsa yüzde 7,5 stopaj uygulanıyor.

Alternatif fon piyasasındaki iki popüler araç olan hem GSYF’de hem GYF’de yüzde 22 payla ilk sırada yer alan Re-Pie’ın, nisan sonu itibarıyla fon büyüklüğü, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 235 artarak 61,9 milyar TL’ye (yaklaşık 2 milyar dolar) ulaştı. Portföyünde 34 GYF, 40 GSYF, 12 menkul kıymet yatırım fonu ve yönettiği bir adet emeklilik fonu bulunuyor. Portföyünün yüzde 59’unu GSYF’ler, yüzde 36’ini GYF’ler, yüzde 6’sını ise menkul kıymet fonları ve emeklilik fonu oluşturuyor.

SPK verilerine göre, 2023 yılsonu itibarıyla GYF ve GSYF’lerin toplam yatırım fonlarının içindeki payı yüzde 6,60. Bu rakam düşük gelebilir ama gerçek anlamda sadece iki yıllık bir büyümeden bahsediyoruz. Avrupa ve ABD ile kıyaslandığında daha yeni ve gelişmekte olan bir yapıya sahip. ABD’de GYF’ler, yatırımcılar için önemli bir gayrimenkul yatırım aracı olarak kabul ediliyor. Ayrıca finansal okur yazarlık, düzenleyici çerçeve, piyasa derinliği ve ekonomik koşullar gibi faktörler bu alanın gelişmesini zaman zaman engellese de mevcut konjonktürde alternatif yatırım fonlarına ilgi artıyor.

Türkiye’de bu alandaki en büyük portföyü yöneten Re-Pie’ın hızlı büyümesinde, diğer PYŞ’lerin (portföy yönetim şirketleri) de müşteri olarak katkısı olmuş. Aralarında İş Portföy, Ak Portföy, Ziraat Portöy, Yapı Kredi Portföy gibi banka iştiraki olan portföy şirketleri Re-Pie’ın yönettiği GYF ve GSYF’lere yatırım yapmayı tercih etmişler. Emre Çamlıbel bu durumu iki ortağıyla beraber reel sektör kökenli olmasına bağlıyor: “Sektörde şu anda GYF ve GSYF’de en büyük olmamızın sebebi sadece bizim reel sektör deneyimimiz değil, aynı zamanda PYŞ sektörünün de bu deneyimimize teveccüh göstermesi.”

Bunun dışında yatırım fonlarının büyümesinde Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) birikimlerinin önemli katkısı bulunuyor. Dünyada bireysel emeklilik sigortaları uzun vadeli olması nedeniyle ağırlıklı olarak alternatif yatırım fonlarını tercih ediyor. BES şirketleri 30-40 yıl sonra emekli olacak yatırımcıların parasını GYF’lerde büyütüyor. Türkiye’de de yaklaşık 15 yıl önce vergi avantajıyla birlikte uygulamaya giren BES bugün itibarıyla para piyasalarının omurgası oldu. Yatırım fonları ile BES şirketleri birbirini besler hale geldi. BES şirketleri uzun vadeli yüksek getiri potansiyeli nedeniyle GYF ve GSYF’lere yatırım yapmayı tercih ediyor. Re-Pie’ın yönettiği portföyün yüzde 60’ı da BES parası. Yüzde 30’u PYŞ ve yüzde 10’u ise bireysel yatırımcılardan oluşuyor.

Alternatif fon piyasasının potansiyelini erken keşfeden diğer bir şirket de Arz Portföy. SPK tebliğinin hemen ardından mali müşavir Ayhan Özgürel tarafından 2015 yılında kuruldu. Daha sonra start-up’lara mentorluk yapan Mehmet Sami Saylan’ın ortak olduğu şirkete 2017 yılında bilişim sektöründe üst düzey yöneticilik yapan Murat Onuk katıldı. Üçü de yüzde 33 hisseyle eşit ortak statüsünde bulunuyor. Kuruluşundan itibaren alternatif yatırım fonlarına odaklanan Arz Portföy, bu alanda uzmanlaşarak sektördeki diğer PYŞ’lerden ayrışmayı tercih etmiş.

Arz Portföy halihazırda 15’i Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) olmak üzere toplamda 25 alternatif yatırım fonunu yönetiyor. Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdür Murat Onuk, “Bu fonlar aracılığıyla, teknoloji girişimlerinden yenilenebilir enerji projelerine, gıda sektöründen lojistik girişimlerine, ticari gayrimenkullerden sağlık girişimlerine kadar geniş bir yelpazede yatırım yaparak, yatırımcılarımızın çeşitlendirilmiş ve yüksek getiri potansiyeline sahip yatırımlara erişimini sağlıyoruz.” diyor.

Nisan 2024 itibarıyla Arz Portföy’ün portföy büyüklüğü yaklaşık 400 milyon dolar. Ancak Murat Onuk 2025 yılının sonuna kadar portföyü 1 milyar dolara çıkarmayı hedeflediklerini belirtiyor.

Türkiye’de alternatif yatırım fonlarıyla ilgili potansiyelin dünyadaki gelişim dikkate alındığında yüksek olduğunu yukarıda belirtmiştik. Bu alanda ilk yatırım yapan portföy şirketlerinin iştahı bu nedenle artarak devam ediyor. Murat Onuk, piyasayı genç ve dinamik olarak tanımlarken, küresel ölçekte alternatif yatırım fon pazarının trilyonlarca dolarlık bir büyüklüğe ulaştığına dikkat çekiyor.Buna örnek olarak ABD’de 2023 itibarıyla 4 trilyon dolara ulaşan hedge fon pazarının büyüklüğünü vermek mümkün. Özellikle ABD ve Avrupa’da, alternatif yatırım fon pazarları oldukça olgunlaşıp çeşitlendi. Bu pazarlarda, özel sermaye fonları, gayrimenkul fonları, hedge fonlar, emtia fonları ve altyapı fonları gibi çeşitli yatırım araçları geniş bir yelpazede sunuluyor. Gelişmiş regülasyonlar, güçlü piyasa altyapısı ve yatırımcıların artan talepleri, bu pazarların derinliğini ve genişlemesini destekliyor. Türkiye’ye tekrar dönersek, Murat Onuk, son yıllarda sağlanan büyümede gelişen piyasa koşullarında yatırımcıların artan ilgisinin payı olduğunu düşünüyor.

Alternatif yatırım fonları alanında büyüme iştahına sahip diğer bir şirket Inveo Portföy. Finans sektörü 90’lı yıllardan beri Gedik Yatırım ve Erhan Topaç ismine aşina. 1998 yılında kurulan Gedik Yatırım Türkiye’nin en eski aracı kurumlarından biri. 2020 yılında Inveo Yatırım Holding’i kurduktan sonra Topaç ailesi tarafından önceki yıl da Misyon Yatırım Bankası kuruldu.

Inveo Holding çatısı altında bugün Gedik Yatırım, Misyon Bank, Inveo Ventures ve Inveo Portföy faaliyet gösteriyor. Inveo Portföy’ün yönettiği toplam 15 milyar liralık fon büyüklüğü içinde dokuz GSYF ve iki GYF var. Bunların yönettiği portföyün büyüklüğü ise şimdilik 3 milyar TL.

Finans sektöründe 360 derece hizmet sunan bir grubun bünyesinde yer alması ise Inveo Portföy’e potansiyel yatırımcılara erişim avantajı sağlıyor. Çeyrek asrı aşkın geçmişiyle finans sektörünün ‘gediklisi’ Gedik Yatırım’ın geniş dağıtım kanalını unutmamak lazım.

Nitekim Inveo Portföy Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü Kubilay Özalp, girişimlerin ve yatırımcıların ulaşabileceği kaynakları artıracak iş birliği modeline dikkat çekiyor: “Bu şekilde geniş bir kanal ağıyla kurulacak iş birliğinin hem girişimci hem de yatırımcı ekosistemi için ayrıştırıcı olması bizi alternatif yatırım fonları konusunda farklılaştıran noktalardan biri” diyor.