拆解宏福苑億元大維修時間線，屢遭質疑的香港圍標現象如何形成？
香港宏福苑發生的大火，再次觸發外界對於圍標現象及背後可能的貪腐行為的關注。
拆解宏福苑億元大維修時間線，屢遭質疑的香港圍標現象如何形成？
圖像來源，Paul Yeung/Bloomberg via Getty Images
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- Author, 李雨夢
- Role, BBC中文記者
- 2025年12月12日
今年37歲的王恩浩（化名）與太太、以及寵物於三年前搬進了大埔宏福苑的宏建閣，這個小家庭，終於擁有了自己的房子，以為能夠從此安居樂業。
當時，他們以大約300萬（港幣，下同）的價錢購入單位。
王恩浩告訴BBC中文，在置業的時候，已經知道屋苑的樓齡接近40年，並且即將進行樓宇「大維修」工程。
但他與太太考慮到寵物的需求，也喜歡宏福苑附近一帶的環境，故最終還是選擇購入。
一場大火，將其住了三年的家燒毀，當時王先生與太太在外面上班，家裡的寵物亦於翌日獲救。
王恩浩記得，2024年6月初，他與許多宏福苑的業主一樣，突然收到了工程集資分攤費的繳款通知書，要求他們於6月底、不足一個月的時間內，繳交第一期費用，大約是港幣3萬元。而他的單位總共需要繳交約17萬港元的維修費用。
這引來了很多業主的不滿，王浩恩也是其中之一。
他是從那時開始，切身地感受到維修工程與自己的關係，也開始關注宏福苑的大維修。
過去一年，這項工程亦引發了宏福苑居民的爭議和不滿，爭議點包括工程造價、支付方式、招標過程透明度不足、安全疑慮等。
一場世紀大火之後，這些焦點如今正在一一遭受公眾和法律的審視。
香港特首李家超在宏福苑大火之後表示，這反映出整體維修建築工程在多個環節出現失誤問題，當中包括可能涉貪圍標、違規招標的情況。
大火也再次觸發外界對於圍標現象及背後可能的貪腐行為的關注。
BBC中文梳理時間線，分析居民對維修工程的疑惑，採訪學者及專家分析何謂圍標、以及不同機構在過程裡面扮演的角色。
大維修：從強制驗樓到選定承辦商
位於大埔的宏福苑1983年落成，共有8幢樓宇、1984個單位，至今有42年樓齡。
2024年7月16日，宏福苑展開了高達3.3億的修維工程，開始搭建棚架。
2016年，宏福苑收到香港屋宇署的強制驗樓令，於2019年1月經業主大會揀選「鴻毅建築師有限公司」（下稱鴻毅）為顧問公司檢驗。鴻毅其後亦中標獲聘為宏福苑大維修的工程顧問，負責協助法團招標，包括制定標書，亦需監督工程。
檢驗完成後，2023年7月就工程承辦商展開招標，共有57間工程承辦商回標，同年管委會面見14間回標的承辦商。
2024年1月28日，宏福苑的業主立案法團召開了業主大會，最終通過3.3億元維修工程方案，揀選「宏業建築工程有限公司」（下稱宏業）為大維修工程承建商。
圖像來源，Philip FONG / AFP via Getty Images
圖像加註文字，2012年，香港政府實施「強制驗樓計劃」，規定樓齡30年或以上的樓宇，需要每10年進行一次樓宇檢驗。
現年30多歲、在宏福苑成長的陳先生有份出席那一次的業主大會，他的父母是宏新閣業主。
接受BBC中文訪問時，陳先生表示自已大約是從2022年底開始比較密切地關注大維修的事情，隨後大部分與維修工程有關的會議，他都盡量抽空出席。
「我想最主要關注的點當時有幾個，第一就是究竟要弄多久，第二就是要用多少錢，第三就是整個工程需要業主或者住戶怎麼配合。」陳先生說。
翻查2024年1月28日當天的會議記錄，出席人數595人，包括授權代表，地點在宏福苑的籃球場。但陳先生表示，印象中並沒有這麼多人在現場。業主大會可由業主本人或授權代表出席，一個授權人可獲取多張授權票，過往這種做法曾經遭到質疑。BBC中文未能獨立核實當天的出席人數中，有多少屬於授權票。
其中一個議程為選擇粉飾外牆的方案，顧問公司給出三個方案，前兩者是局部就外牆的損壞位置進行維修，而最後一個方案則是全面維修，最終以80.5%的比例通過全面維修的方案。陳先生形容，這個方案基本上是「砍掉重練」。
此外，大會上亦以54.79%通過揀選「宏業」為大維修工程承建商，第二名為「俊豪建築工程有限公司」，獲得28.97%票數。
陳先生記得，當時宏福苑有一個關注群組，提醒業主「宏業」過去曾經涉及的事跡，「我有印象的就是……其實宏業的track record（歷史紀錄）是很差的。」
業主的反對與不滿
翻查資料，「宏業」於2004年成立，過往曾經涉及多宗民事訴訟以及勞資索償。根據勞工處的資料，宏業過去五年有四項定罪紀錄，包括缺乏檢查棚架、沒有合資格者監督架設棚架、沒有採取足夠步驟防止該地盤內有任何人從高度不少於2米之處墮下等，共罰款2.95萬元。
2023年8月，宏業因2012年至2014年間在寧養台及柏道寶威閣工程中違反《建築物條例》及有疏忽不當，遭到屋宇署註冊承建商紀律委員會的紀律處分，被禁止核證及進行任何簡化規定展開的小型工程四個月、罰款50,000元。
然而，根據鴻毅對57家投標商的回標分析，在「過往8年訴訟記錄資料」、「無法律訴訟」兩項中，均給予宏業3分，但當中列明，只有「無訴訟」才能夠獲得3分。
鴻毅給予宏業總得分為20分，是57間投標者中最高，只有宏業被列為「B級別評級」及「次選考慮」，其餘56間則被列為「存在風險」、「高風險」、「不建議考慮」。而在綜合採納建議的結果，宏業被列為「首選考慮」。這些評級及意見，會被業主在業主大會時揀選承辦商時作為參考。
另一方面，根據多間香港傳媒報導，香港的市區重建局的「樓宇復修公司登記計劃」網站曾顯示，宏業在（宏福苑大火發生前）的項目管理評分獲100分滿分。根據《明報》報導，市建局在大火發生後已經撤銷其登記，目前在網站上無法找到相關資料。
BBC中文正在透過電郵和電話等方式向鴻毅與宏業索取回應，惟均未獲回覆或未能聯絡上。記者曾到訪兩公司的辦公室，鴻毅並無開門，宏業雖有亮燈但無人應門。
宏業被揀選成宏福苑維修工程承辦商、確定3.3億的工程造價之後，一些宏福苑的業主曾經表達過反對及不滿的聲音。
2024年6月，當業主與住戶接獲律師信，要求每戶在一年之內繳付共約15萬至19萬的維修費，並警告逾期繳費須繳付利率，惹來了大批業主對業主立案法團（法團）不滿，亦陸續開始有傳媒報導事件。
王恩浩憶述，收到通知的時候，感到有些憤怒。
陳先生記得，當真正牽涉到金錢的階段，居民對於大維修工程的關注度明顯提高，「對於很多居民來說，要拿十幾萬出來，是真的很難、很辛苦，特別是宏福苑……因為很多是老人家。」
根據香港2021年的人口普查數據，宏福苑有接近37%居民年齡超過65歲。
在一片爭議聲中，宏福苑居民多番努力，按《建築物管理條例》集合了5%業主，在2024年9月召開特別業主大會，罷免了舊法團並選出新的法團代表，同時優化大維修的集資期。
但是，由於舊法團已跟承辦商簽訂合約，大維修的工程亦已經展開，若要更改承辦商，或需賠償高額的違約金，故即使新法團上任，工程也只能夠繼續。
圍標與貪腐的質疑
宏福苑火災過後，警方至今以涉嫌誤殺罪拘捕15人，包括宏福苑維修大判工程公司、工程顧問公司、二判涉及棚架和外牆維修公司的人員。這種分判工序（分包工程）的操作在香港工程界並非罕見 。
另一方面，香港廉政公署亦就宏福苑大維修工程可能涉及貪污展開全面調查，拘捕了包括工程顧問、承建商、棚架工程分判商、中間人在內的相關人士。
維修工程當中可能涉及的利益輸送，以及這種大火的深層因素，引起了香港社會高度關注。
大火之後，香港特首李家超亦宣佈成立「獨立委員會」，李家超表示，這場大火反映維修建築工程從施工到監督，都出現嚴重疏忽，多個環節都出現失誤的問題，必須作系統性改革。
李家超指出，其中一個問題，是「大廈維修工程可能涉貪圍標，違規招標的問題」。
圖像來源，Tommy WANG / AFP via Getty Images
圍標是指在招標一方並不知情的情況下，有兩個或者以上的競爭者者同意在投標時不作競爭，讓其中一名合謀成員成功投標。投標者之間會相互約定，一同抬高或壓低報價進行投標。
過去香港多個屋苑或私人樓宇都曾爆出「天價工程」，背後所涉及的圍標操作，引起社會關注。其中，沙田翠湖花園天價2.6億元維修工程，工程公司前東主承認串謀他人提供賄款，以圍標方式取得合同，被法庭判監35個月。
趙恩來是「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」的發言人，這個聯盟在2014年成立，趙及林卓廷、莊榮輝等人有份發起。
關注圍標情況多年的趙恩來接受BBC中文訪問時表示，過去十年間，在香港維修工程裡面，圍標的情況有所加劇，跟香港的樓宇維修政策有所關連。
香港的樓宇維修政策，可追溯至2009年，時任發展局局長林鄭月娥推行「樓宇更新大行動」，由政府、房協、市建局合資10億元，資助約1,000幢樓宇進行維修工作。當時，林鄭月娥表示計劃是為了「進一步提升樓宇的安全，美化香港的市容」。
2012年，香港政府實施「強制驗樓計劃」，規定樓齡30年或以上的樓宇，需要每10年進行一次樓宇檢驗。
在接獲香港政府的強制驗樓法令後，業主需要透過招標程序委任一位註冊檢驗人員（工程顧問），在指定期限內進行樓宇檢驗。若工程顧問認為該棟樓宇需要進行修葺，業主便需要再透過招標尋找小型工程承建商，在工程顧問的監督下進行修葺。
若不遵從強制驗樓的法定通知，可處罰款港幣5萬元及監禁1年。該項計劃，本意是為了解決香港舊式樓宇失修的問題。
圖像來源，Dickson Lee/South China Morning Post via Getty Images
圖像加註文字，趙恩來關注圍標情況多年，也於2014年有份成立「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」。
趙恩來解釋，圍標的手法層出不窮，當中牽涉到不同的角色，「最傳統的方法，整個過程我們是要聘請（工程）顧問公司來統籌一個工程，」他表示，工程顧問公司往往會以低價投標，完成樓宇檢驗之後，就會開始草擬標書進行招標，尋找工程的承建商。
他說，工程顧問公司某程度上主導了維修工程，「某程度上就take over（掌控）了整個工程的內容，他由制定遊戲規則，到最後做評判，角色都是他。」當揀選了承建商之後，工程顧問的角色就會轉變，「變成一個監工，監督這個工程的承建商，究竟有沒有根據標書的內容去做相關要求的事情，而他的要求究竟符不符合這個標書的規定。」
趙恩來表示，工程顧問公司理應是扮演監督承辦商的角色，但若當中牽涉到利益輸送的情況，除了有機會引導業主揀選特定承辦商，也有機會在監督過程中放寬對相熟承辦的商要求。
另一方面，若參與投標的承辦商之間約定一同抬高投標價格，即使業主揀選了價格最低的承辦商，實際上工程費用亦已被抬高。
強制驗樓計劃推高大維修價格？
美國維克森林大學（Wake Forest University）經濟系副教授梁天卓過去曾經就香港的圍標情況進行過研究，當時他利用目前已停運的新聞通訊社《傳真社》搜集回來的公開標書資料，分析香港141個大廈維修工程的招標結果。
2022年的這項研究結果發現，自從2012年實施強制驗樓計劃之後，由於業主對維修工程的議價能力減低，被政府點名強制驗樓的大廈，大維修價格平均高出四成以上。
梁天卓接受BBC中文訪問時表示，當時的公開數據中，有一半數據是2012年強制驗樓計劃之前，另一半則是計劃實行之後，經排除了其他影響整體標價的因素後，發現「2012年之後，即強制驗樓之後，那個平均的標價、每戶要給的標價，就高出了40%左右」。
另外，在研究中，他亦發現有四間活躍的承辦商，在投標的時候出現次數比較多，並且發現當中存在高度相關性，並於2012年後情況有所加劇，「相關性高就是說，我投得高，你又投得高，我投得低，你又投得低……理論上，如果我們是互相競爭、我們沒有圍標的，我們那個標價就不會太過高correlated。」
梁天卓表示，今次涉事的承辦商宏業，正是四間活躍公司的其中一間，另外三家為德保建築、生興建築工程和現代建設（亞洲）。
香港當局對於鴻毅和宏業等宏福苑火災相關公司的調查目前仍在進行當中。
圖像來源，Sam Tsang/South China Morning Post via Getty Images
香港競爭事務委員會回覆BBC中文稱，去年至今，已展開了四次涉及全港多區樓宇維修工程的搜查行動。最近一宗涉及圍標案件，當中涉及多區共25個工程項目，初步估計合約總值逾六億港元。
趙恩來指出，圍標情況的加劇，會導致維修的費用不合理地高，「令到小業主有負擔」。另一方面，圍標情況也有機會導致樓宇安全出現問題，「圍標的本質是承建商和顧問公司串通，顧問公司是負責監管工程的質量、手工、安全，如果它是牽涉一些圍標，大家就會一起用某些方法減省成本，或者甚至有個情況，就是偷工減料。」
安全疑慮
圖像來源，AFP via Getty Images
2024年7月，宏福苑的大維修工程開始動工。
搭建竹棚、綠色的棚網落下、冷氣機被拆除、窗戶封上發泡膠……回憶起大維修的日子，在多層包圍之下，日光難以照射，王恩浩的房子頓時變得昏暗起來。
「這一年是比較抑鬱的，我太太或者我的寵物都會明顯覺得是有點不適應，直到封了那些保護窗的發泡膠板的時候，就更加是跟外界隔絕。」
王恩浩記得，在工程開始之後不久，自己也有擔心過安全的問題，當時也有一些鄰居對於安全性表達過疑慮，「那時候是會擔心有些危險，但是沒有想過真的會有這麼大件事。」
根據香港傳媒報導，去年9月，有宏福苑的居民曾就棚網的安全問題，向勞工處作出投訴，獲回覆「棚網發生火災的風險相對為低」，並指處方地盤安全條例中無棚網或任何物料的阻燃標準。
勞工及福利局局長孫玉菡事後在電台節目承認：「那封回信整個是不理想，亦有些地方欠清晰。因為第一，就算勞工處而言，那些圍網我們是有要求，即是阻燃性是有要求。」並指之後之後有清晰再回信給相關投訴人。
另一方面，根據宏福苑法團在2024年8月的會議紀錄，當時有住戶曾就工人吸煙問題作出投訴，法團指已即時記錄及通知承建商跟進及要求改善。
大火之後，香港保安局局長鄧炳強曾經表示，經初步化驗，宏福苑大廈的棚網達到阻燃要求。事隔三日，鄧炳強再會見傳媒，表示警方在火勢受控後，於屋苑的8幢大廈抽取20個棚網樣本化驗，發現其中7個不合格，並承認最初是在未起火的宏志閣取樣。
另外，大火之後有其他正在維修的屋苑大廈居民懷疑棚網的檢驗證書涉嫌造假， 香港警方正調查兩個屋苑的棚網證書，懷疑有人使用虛假文書，正展開調查。
政府曾表示，承辦商曾於2024年10月向房屋局獨立審查組（審查組）提供棚網測試報告。審查組經審視後並無發現不符合《建築物條例》及相關作業備考／通告函件對棚網阻燃特性的要求。
審查組人員亦曾於2024年11月到訪宏福苑，監察宏福苑負責註冊檢驗人員和承建商現場抽樣並用火燃點棚網物料，並未發現助燃情況。
BBC中文向房屋局查詢，審查組如何查證測試報告內容及真偽；以及到訪宏福苑抽查棚網物料時，當中抽驗的準則是什麼。房屋局回覆指，由於局方正聯同執法部門就相關查詢事件進行調查，故現時不宜透露與事故有關的詳情。
隨後，發展局宣布所有正進行大維修工程的樓宇，必須在限期前拆除外牆的棚網。
「希望不是第二個大埔」
其後，民建聯發聲明指，從未參與宏福苑大維修的招標及任何相關工程事宜，黃碧嬌則表示，進入大維修時已由新一屆法團與顧問公司及承建商自行洽商。
上一屆業主立案法團主席鄧國權接受《明報》查詢時，被問及為何揀選宏業時，鄧國權稱當年參與市建局「招標妥」，並在鴻毅推介下，甄選出幾間承建商，由業主揀選。他稱，自己不涉及圍標，否則已遭廉署拘捕。
12月1日，黃碧嬌發聲明表示決定向警方報案，要求調查是否涉及現屆法團瀆職、隱瞞安全風險等；並要求廉署立案調查現屆法團是否貪污瀆職。宏福苑現屆法團回應，稱法團會全力配合警方及廉署調查。BBC中文記者曾致電現屆法團主席徐滿柑，徐惋拒受訪。
業主立案法團是根據《建築物管理條例》（第344章）而成立的法人團體，主要負責管理和維護大廈的公共地方和設施。
曾任大埔區議員的何偉霖，十年前曾經在富亨邨抗議舊法團提高管理費、隨後協助太和邨推翻天價工程而知名，兩次都順利換走原本的舊法團。
他在接受BBC中文訪問時表示，自己過去幾年也有留意及關注宏福苑的狀況。
「我看回那次，（如果）成功了，是不是可以避免到這次（大火）…」談到此處，何偉霖不禁哽咽。
圖像來源，Emmanuel Serna/SOPA Images/LightRocket via Getty Images)
宏福苑的大火，揭示了大維修工程有機會引致的安全問題，也令一些正在進行大維修的屋苑居民感到擔憂。
根據香港立法會《數據透視》的資料顯示，截至2023年底，香港共有約2.8萬座私人樓宇樓齡達30年或以上，佔全港私人大廈總數約64%。
截至上周一（1日），屋宇署已巡查359幢進行外牆維修的樓宇，當中約300幢有棚網，並已取樣檢驗。另外，已知另外四個已發出強制性驗樓通知的居屋屋苑為沙田穗禾苑、深水埗清麗苑、深水埗怡閣苑、觀塘安基苑。
BBC中文記者於大火一周之後，到訪同樣在大維修的沙田穗禾苑，儘管棚網已被下令拆除，但不少穗禾苑居民仍表示擔憂，業主潘女士告訴BBC中文：「看完新聞之後，我有三晚都睡不著，我怕燒死，我不敢睡。」
另一名居民黃女士居住在中層，她也擔心一旦發生火災，自己難以逃生，「現在擔心自己這邊，希望不要是第二個大埔……如果有什麼事，我真的走不掉。」
現時，香港政府已宣佈成立由一名法官主持的獨立委員會，審視宏福苑火災的起火和迅速蔓延的原因及相關問題。不少在這次火災中受到影響的居民，都在盼望一個真相。
回想起過去一段時間，陳先生表示在宏福苑裡面，很多有心的業主及居民曾經就著大維修工程嘗試尋找更加多的資訊，「希望增加一個透明度，去讓大家知道究竟大家正在經歷什麼，是不是在做一件安全或者恰當的事。」
儘管已有關注、發聲，無奈大火仍然發生，陳先生說，「升斗市民在制度下、在現行的法團的制度下……當一個法團其實刻意去隱瞞或者刻意去阻止居民表達他們聲音的時候，就令到一些有心的居民更加做不到什麼。」
補充報導：BBC中文記者李澄欣
BBC中文記者鄭佩珊對此文亦有貢獻